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18 gennaio
LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE?
Ci vuole testa e cuore.
Oggi chi deve decidere se vendere o affittare il proprio immobile può accedere in pochi istanti ai sistemi di quotazione, forniti da diverse fonti di informazione: Portali internet, Borsini ed Osservatori pubblici e privati, Blog e Format a pagamento di Periti ed Esperti, ed ancora può rivolgersi a società od associazioni che forniscono servizi attinenti la sola quotazione e in alcuni casi anche di assistenza alla collocazione sul mercato, con sistemi alternativi o concorrenziali alle Agenzie Immobiliari.
Qualsiasi sia la vostra scelta tra quelle citate, siete certi che in ognuno dei metodi non manchino degli “ingredienti”?
La compravendita immobiliare non sfugge alle leggi di mercato: sarà sempre l’incontro tra domanda ed offerta.
Sembra scontato ma vi assicuriamo che di scontato non c’è proprio nulla.
Vi sarà capitato di notare che due immobili quasi uguali, anche a breve distanza tra loro, possono avere valori molto differenti. In realtà ciò accade regolarmente, e non solo per la diversa categoria degli stabili o delle condizioni di manutenzione.
La cosiddetta “domanda”, ovvero le reali esigenze degli acquirenti, cambiano velocemente e determinano spesso dei radicali cambiamenti del mercato. Facciamo un esempio: il settore residenziale. Una volta bastava l’arrivo della metropolitana a determinare un rialzo sensibile nei valori di un quartiere.
Attualmente, grazie a 5 linee disponibili, la vicinanza ad una Metro ed altri mezzi pubblici che assicurano collegamenti agevoli al centro, o ai principali distretti direzionali, universitari e commerciali, è divenuta una condizione quasi essenziale, senza la quale l’immobile può rimanere a lungo invenduto, salvo accettare condizioni di vendita talvolta deprimenti.
I fattori che influenzano maggiormente il prezzo reale si sono modificati nel tempo. Non più solo piano alto e ascensore, solo per citare alcune tra le caratteristiche più monitorate dalla domanda ma manutenzione straordinaria effettuata allo stabile, spese ordinarie contenute, posizioni protette da vie rumorose, stabili confinanti con edifici di medesima categoria, facilità di parcheggio, posti bici e moto nel complesso.
Anche la presentazione degli interni incide sul valore realizzabile. In Italia è ancora troppo poco capita l’importanza di preparare l’appartamento per essere apprezzato al meglio dal potenziale compratore (Home Staging: non a caso il termine è Inglese!). Non sempre serve una vera ristrutturazione con finiture di lusso, talvolta basta valorizzare gli elementi migliori e correggere i difetti più evidenti.
Poi naturalmente ci sono le tipologie di stabile che in certe zone sono più apprezzate. In centro e nei quartieri storici sono più richieste le case d’epoca o anche di corte o di ringhiera. Nei quartieri più recenti lo stile anni ’50 e ’60 rimane sempre tra quelli graditi. Nei quartieri in cui si concentra la presenza di giovani e strutture che soddisfano le tendenze dello stile di vita più attuale, si vendono bene le soluzioni “alternative”: Loft, mansarde, laboratori trasformati e porzioni di casa con giardino o indipendenti. Altrove sono meno graditi.
Insomma, per garantire una corretta valutazione, bisogna essere davvero “sul pezzo”. Non bastano tanti dati disponibili ed esperienza trentennale. In fase di analisi dei parametri per la valutazione, bisogna tenere conto di tutte le variabili significative, dando ad ognuna il giusto peso, che può cambiare sensibilmente da zona a zona, e da contesto a contesto, anche in relazione alla fascia di mercato alla quale potrà interessare l’immobile.
E' necessario lavorare costantemente a contatto con la clientela, cercare ed acquisire le più diverse tipologie, gestirle con passione per capire come ed a quanto si riescano a vendere al meglio.
Possiamo esemplificare dicendo che sino al 2014 la domanda nel segmento medio, era più vivace su appartamenti oltre i 100 mq., e privilegiava la fascia dai 130 mq. ai 160 mq. La differenza dei valori raggiungibili tra nuovo ed usato non si discostava più del 20%, ed i tempi di vendita erano quasi identici. Attualmente invece, nella stessa posizione, rispetto all’usato, il nuovo ha successo con metrature più contenute, può raggiungere prezzi sino al doppio e, nelle posizioni più ambite, viene venduto con tempi talvolta rapidissimi.
Perché? In pochi anni la domanda ha maturato la consapevolezza dei risparmi garantiti da consumi efficienti e dal maggior valore garantito dal comfort di pareti e serramenti coibentanti.
Lo stile di vita è stato rapidamente influenzato dalla evoluzione del mondo del lavoro. Questo fenomeno ha orientato la domanda a scegliere tagli moderni e razionali, tendenzialmente massimo con due camere e due bagni, ma spesso anche il semplice bilocale, in cui non mancano terrazzi e garages, e dove risulta facile arredare e rifinire con gusto perché assistiti da esperti designer ed arredatori forniti dai Costruttori.
Sempre nel comparto del nuovo, l’uso della tecnologia nella vita di tutti i giorni influenza molto la scelta tra le varie offerte disponibili, privilegiando le soluzioni dove sia presente un sistema di trattamento dell’aria efficace e silenzioso, e la presenza di domotica sia di reale aiuto in tutte quelle funzioni per le quali le persone avvertono più sicurezza e non vogliono più perdere tempo.
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